主题：房地产泡沫借城市化之机向三四线城市蔓延

房地产市场正在发生结构性变化，这种变化可以向好的方向转变，也可以劣质化。在此关键时刻，有关方面必须改变方式，防止房地产泡沫借城市化之机向三四线城市蔓延，使中国还没有城镇化，就已经产业空心化与资产泡沫化。

中国的房地产正在发生深刻的结构性变化。

仅看数据，我们会对房地产新政沮丧不已，新政纸老虎被市场一戳就破。但泡沫已经出现了变异，不用多久，我们就会看到房地产市场的变化，这个变化从三四线城市、从商业地产、从房地产股开始。

从平均数看，中国房价整体上升，一线城市泡沫加剧。根据中国房地产指数系统百城价格指数，对100个城市的全样本调查数据，2010年12月，全国100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，环比上涨0.9%，其中82个城市价格环比上涨，18个城市环比下跌。四大一线城市全年新建商品住宅均价大幅上涨，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首;上海全年均价达22261元/平方米，堪称全国房价最高的城市，全年均价同比涨幅为40%;广州2010年均价也突破万元大关，达到11579元/平方米，同比上涨23%;深圳均价也已站在2万元以上，达到20596元/平方米，同比涨幅为33%。

房地产在2010年的变化是三四线坚挺，买地由城市深入乡村，城市综合体方兴未艾，商业地产好于住宅地产。从好的方面解读，中国的城市化进程正在加速，房地产商与地方政府自觉把房地产开发与城镇化、消费升级结合到一起;从坏的角度解读，中国很可能陷入城市化进程中的房产泡沫陷阱，急剧上升的房价透支了未来的城市化后劲与城镇内需潜力。

从房价收入比等数据看，二线以下的城市的房地产泡沫高于一线城市，但被绝对价格所掩盖。

根据中国社科院2010年年底公布的《住房绿皮书》，全国35个大中城市平均房价泡沫达29.5%，二三线城市的泡沫开始高于一线城市：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄泡沫指数最高，泡沫成分占实际价格比例在50%以上。位列其后、泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都